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<청년 주택협동조합>

발신 : 민달팽이유니온

수신 : 위키서울 사회적경제 아이디어 대회

2012년도 11월 민달팽이유니온이 함께하고 있는 대학생주거권네트워크에서 진행한 ‘민달팽이 지수’ 설문조사에 따르면, 현재 서울에서 1인 가구로 서울에서 거주하고 있는 청년들의 한 달 평균 생활비는 96.7만원이며, 한 달 평균 주거비는 43.5만원이다. 비율로 따지면 한 달에 본인이 사용하는 돈의 44.9%를 주거비에 투자하고 있는 것이다.

이렇게 비싼, 청년 개인이 짊어지기에는 너무 무거운 주거비를 부담하고 있음에도 불구하고 그 집의 환경은 그리 만족스럽지 않다. 여름에는 너무 덥고, 겨울에는 추워서 집 안에서도 패딩을 입고 잠들어야 하는 청년들이 많다. 고시원에 사는 경우에는 마치 시체처럼 조용히, 작은 방에서 가만히 살아가야하는 경우가 많다. 주변 치안 역시 열악하기는 마찬가지이다.

청년 주거문제의 심각성이 대두되기 시작하면서, 문제 해결을 위한 다양한 방안들이 제시되고 있다. 국토해양부에서는 대학생전세임대주택 사업을 내놓았고, 서울시에서도 희망하우징 건립 등 대안을 마련하기 시작했다. 기숙사 건립을 지원하기 위한 방안 역시 제시되고 있다. 하지만 미약하다. 당장 답답하나마 자신의 방 한 칸을 가지고 싶어서 발버둥치고 있는 청년들의 삶을 위로해주기에는 정책의 혜택을 받는 사람이 너무 적다. 그래서 민달팽이유니온에서는 두 방향으로 청년주거문제 해결을 위한 대안을 만들어나가고자 준비하고 있다.

첫 번째 방향은 진정 청년들의 어려움을 해소해줄 수 있는 정책들을 제안하고, 실행을 촉구하는 것이다. 민달팽이유니온에서는 지난 2년 간, 기숙사 확충, 전월세상한제, 공공임대주택 확충 등의 주거관련 정책들을 제시하였고, 구체적인 청년들의 실태를 파악하기 위한 ‘민달팽이 지수 설문’ 및 ‘포커스 그룹 인터뷰’ 등을 통해 새로운 자료를 만들어내기도 했었다. 앞으로도 구체적인 정책내용들을 제안할 계획들을 가지고 있다.

두 번째 방향은 청년 당사자들이 상부상조의 정신을 바탕으로 서로 돕는 활동을 진행하는 것이다. 지금까지 이삿짐 품앗이, 부동산 Q&A, 주거 Data base 구축 등 활동들을 진행해왔었다. 지속적인 활동을 고민하다가 최종적으로 청년들이 스스로 만들어낼 수 있는 최고의 대안이라고 생각하게 된 내용이 바로 “주택협동조합”이다.

1. 협동조합이란? 왜 주택협동조합인가?

1) 협동조합이란?

경제적으로 약소한 처지에 있는 농민이나 중·소 상공업자, 일반 소비대중들이 상부상조(相扶相助)의 정신으로 경제적 이익을 추구하기 위하여, 물자 등의 구매·생산·판매·소비 등의 일부 또는 전부를 협동으로 영위하는 조직단체. [출처] 협동조합 | 두산백과

2) 왜 주택협동조합인가?

청년들은 주택시장에 있어서 명확하게 약자이다. 비싼 방값을 결정하는 사람들은 땅과 건물을 소유한 임대인들이고, 임차인일 수밖에 없는 청년들은 그들이 결정하는 대로 비용을 납부할 수밖에 없기 때문이다. 주택협동조합이란 이러한 주택 시장에서의 약자인 청년들이 함께 모여서 협동의 힘으로 상생의 삶을 이루어나가겠다는 사업이다.

아래에 소개할 3가지 주택협동조합 모델은 다양한 청년들의 삶을 반영하고 있다. 첫 번째로 소유형 주택협동조합 모델의 경우 어느 정도 출자금을 낼 수 있는 형편이 있는 청년들을 기준으로 하여 출자금을 바탕으로 건물을 건축하는 방식의 사업을 제안하고 있다. 두 번째 임대형 주택협동조합 모델의 경우 적은 비용의 출자금을 납부하고 함께 모인 청년들이 모인 수 및 주변 임대시장에 대한 정보를 바탕으로 건물을 임대함에 있어서 임대인과 임대료 협상이 가능한 포지션을 취할 수 있도록 하는 목적을 가진 사업을 제안하고 있다. 세 번째로는 정부에서 지원하는 공공임대형 건물을 청년들이 협동조합 형식으로 운영하는 운영협동조합 모델을 제시하고 있다.

2. 소유형 주택협동조합 모델

1) 배경

일반적인 대학가 1인가구의 평균가격은 보증금 1000만원에 월세 50만원이다. 매달 50만원씩 지출한다고 하면 연당 600만원의 돈을 순수하게 지출하고 있는 것이다. 이러한 순수지출 금액은 사실상 매몰비용이다. 다시는 돌려받을 수 없기 때문이다. 협동조합 방식으로 자금의 선순환 구조를 만들고 기초자금을 확보하여 거주할 주택을 공동으로 소유한다면, 매몰비용을 최소화하고 장차 임차인의 위치에서 벗어날 수 있는 초석이 될 수도 있을 것이다.

2-1) 협동조합형 소형 주택

- 규모 : 2층 55평형 (7명 거주)

- 토지비 : 국가로부터 장기 저리 대출을 받아 토지 비용 최소화 한다.

- 건축비 : 약 2억

- 비용 부담 방식

‣ 국가에서 장기 저리 대출 방식 차용

‣ 출자금 : 2500만원

-> 25,000,000 X 7 = 175,000,000

-> 기존 건축비 2억에서 1억 7천 500만은 출자금을 조달하는 방식, 나머지 2천 500만은 대출 이자와 함께 장기로 나누어서 보전

-> 출자금을 마련하기 힘든 청년의 경우 저리에 출자금 대출제도를 마련. 약 10만원의 이자 발생을 본인의 운영비에 추가하여 부담하는 방식.

‣ 운영비 : 최소 12만원, 최대 30만원

-> 기본 운영비 : 10만원

-> 추가비용 : 10만원(감가삼각비 및 잔여 건축비, 이자 보전 비용)

-> 출자금 대출자의 경우 : 10만원

- 운영 계획

‣ 관리 : 공동 분담 형식(청소 등)

‣ Co-Houing 공동 문화 공간 관리

‣ 하우스 파티 문화 프로그램 등 운영

2-2) 협동조합형 대형 주택

- 규모 : 500명(1인 1실, 2인 1실)

- 토지비 : 사회적 기업은 1%에 토지 임대가 가능하다. 토지비용 최소화

- 건축비 : 132억(서대문구 준공형 기숙사 건축비 기준)

- 비용 부담 방식

‣ 국가에서 장기 저리 대출 방식 차용

‣ 출자금 : 2500만원

-> 25,000,000 X 500 = 12,500,000,000

-> 기존 건축비 132억에서 125억은 출자금을 조달하는 방식, 나머지 7억은 대출이자와 함께 장기로 나누어서 보전

-> 출자금을 마련하기 힘든 청년의 경우 저리에 출자금 대출제도를 마련. 약 10만원의 이자 발생을 본인의 운영비에 추가하여 부담하는 방식.

‣ 운영비 : 최소 12만원, 최대 27만원

-> 기본 운영비 : 7만원~12만원(사학진흥재단 연구 기준 7만원, 경희대 교수 연구 기준 12만원)

-> 추가비용 : 5만원(감가삼각비 및 잔여 건축비, 이자 보전 비용)

-> 출자금 대출자의 경우 : 10만원

- 운영계획

‣ 관리 : 보안 및 청소 역할 나눔

‣ 식사 및 건강

cf)식당은 외부인에게도 개방한다. 외부인도 조합원과 똑같은 가격으로 식사할 수 있으며, 외부인으로 인한 불편이 있더라도 입주 전에 공지하여, 식당을 함께 쓸 수 있게 한다. 지역주민들과 함께 하는 것은 불편이 아니라 함께 존재함으로서 생기는 당연한 일이다.

‣ 에너지 및 감가상각

-> 수도, 전기 등의 에너지 비용 31,250,000

(연세대학교 직영기숙사 무악학사 기준 *1.5) / 월 31,250,000원

-> 감가상각비용 (년 3000만원) /월 2,500,000원

==총 월 33,750,000원

‣ 민달팽이 협동조합 문화 프로그램 : 공동체 문화

- 공모전(주거공모전), 일요일 간식, 월별 보양식, 스터디 활성, 취미활동 활성, 악기 활성, 배움반 교사 모집, 택견, 영화 상영, 예술제, 보조교사가 있는 스터디, 예술 등.

3) 기대효과

위와 같은 주택협동조합 모델이 운영되었을 경우, 거주자들이 무의미하게 매몰비용으로 투자하고 있던 월세를 모을 수 있는 구조를 만들어낼 수 있기 때문에 장차 청년들이 목돈을 모아서 독립하는데 큰 도움이 될 것이다. 또한 살아가는 동안에도 함께 살아가는 청년들과의 공동체 활동 및 재능 기부를 통해서 함께 살아가는 것에 대한 인식도 고양될 것이며 스스로 주체적으로 살아가는 경험을 할 수 있게 될 것이다.

2. 임대협동조합 모델

1) 배경

- 대통령령인 '주택건설기준 등에 관한 규정'으로 원룸형 주택 건설기준이 완화되어 원룸형 주택이 많이 보급되었다. 특히 원룸형 주택의 수요가 많은 대학가 주변에 보급이 집중적으로 이루어져 현재 공실률이 약 30%에 이른다.

- 부동산 시장의 악화로 집값이 떨어지고 있음에도 불구하고 원룸형 주택의 월세, 전세는 현상유지 또는 상승세를 꾸준히 유지하고 있다.

- 기존의 원룸형 주택이 노후 되어서 열악한 환경을 제공하면서 지나치게 비싼 월세, 전세를 요구하고 있다. 원룸형 주택이 급격하게 보급되었지만, 이 또한 실제 거주자인 임차인의 거주 환경을 고려하지 않은 채 신축되어 열악한 환경을 제공하고 있다.

- 지하층 또는 1층과 고층의 엘리베이터 유지부담금이 동일하고, 월세를 더 저렴해보이도록 월세의 일부를 관리비로 돌리는 등 비합리적인 관리비 운영이 목격되고 있다.

- 묻지마 폭행, 강간, 기물 파손 등이 사회적 문제로 심각하게 대두되는 상황에서 이웃 간의 소통과 교류가 중요한 요소로 요구되고 있다.

2-1) 사업 계획 (조합 - 임대인)

- 조합비 2만원과 '협동'에 대한 건전한 인식을 전제하는 모든 청년을 대상으로 조합원을 모집한다. 단, 이때 조합비 2만원은 조합원 탈퇴시 전액 반환하도록 하고, 조합비 운용에 대한 외부 고문관을 두어 투명성을 유지한다.

- 임대인과 협상하여 이전 거주 주택의 계약 기간 만료가 임박한 조합원이 임대인의 건물 공실에 적정 월세로 입주할 수 있도록 조율한다. 그리고 동시에 기존의 거주자가 재계약하거나 새로운 입주자가 계약할 경우, 이 역시 적정 월세로 입주할 수 있도록 조율한다.

cf)이때 적정 월세란, 기존에 임대인이 월세를 통해 얻었던 수익과 공실이 해결된 상황에서의 월세를 통해 얻었던 수익이 같거나 후자가 조금 더 이익이 될 수 있게 하는 월세 가격

- 건물 청소, 대행업체 업무 등 관리비를 요하는 업무를 조합원끼리 분담하여 관리비를 최소화한다.

2-2) 사업 계획 (조합 - 조합원)

- 조합과 협상한 임대 건물에서, 건물 조합장을 선출하여 조합원 네트워크를 구축한다.

- 취미, 주거 정보 등 공동 목적을 갖는 커뮤니티를 육성하여 '로컬 밴드'를 조직한다.

3) 기대 효과

임대인과 임차인의 입장 차이를 좁혀 협상을 이루어내고 조합의 크기를 확장하게 되면, 임대인과 협상할 수 있는 협상력은 계속해서 커지게 될 것이며, 실제 거주자인 임차인에게 불리했던 관계를 역전시킬 수 있다. 이를 통해 현실적으로 원룸형 주택의 월세를 낮출 수 있을 뿐만 아니라, 조합원간의 협동과 교류를 통해서 삭막한 이웃 관계를 다소 회복시킬 수 있다. 더불어서 이웃 공동체를 통해 심각해지고 있는 치안 문제에 한줄기의 빛이 되도록 기대해본다.

3. 운영협동조합 모델

1) 배경

서울시에서 가양동에 최초로 협동조합형 공공임대주택을 공급한다. 기존의 공공임대주택은 설계&건축 -> 입주자 모집 -> 입주의 매커니즘으로 공급되었었다. 입주자들은 저소득층이라는 공통점만 있을 뿐, 그 이상의 연대 가능성을 가질 수 없는 구조였던 것이 사실이다. 그러나 협동조합형 공공임대주택은 입주자 모집 -> 설계&건축(입주자들의 의견 반영) -> 입주의 방향으로 공급된다.

소득 등의 요건에 합치하는 입주대상자들은 모두 출자금을 출자하면서 동일한 권리를 가진 조합원으로서 자신들이 살아갈 공동체, 거주 공간을 스스로 설계한다. 그로 인해서 입주자들의 삶과 동떨어진 평수, 시설물 등으로 구성된 건물이 아니라 입주할 사람들이 원하는 구조, 크기, 편의 시설들을 갖춘 건물이 지어질 수 있게 된다.

뿐만 아니라 건축물에 대한 애정도 남다르게 될 것이고, 자체적으로 육아 등의 다양한 프로그램들을 진행할 수 있게 될 것이다. 그렇게 되면 입주자들이 주체적으로 삶을 영위해 나갈 수 있게 될 것이며, 그 경험으로 삶의 다양한 영역에서의 변화를 이끌어 낼 수 있을 것이다.

현재 추진 서대문구, 교육과학기술부, 한국장학재단이 함께 홍제동에 인근 16개 대학이 함께 사용할 수 있는 연합기숙사 건설을 준비하고 있다. 이 연합기숙사를 예시로 하여 만약에 이러한 공공건물을 위의 가양동 협동조합형 임대주택이 운영되는 방식으로 운영할 수 있게 된다면, 다양한 시도들을 할 수 있을 것이다. 최근 11월 16일 홍제동 연합기숙사 MOU 채결에 민달팽이유니온도 함께 참여했으며, 구체적으로 설계부터 시작해서 학생들의 의견을 반영하겠다는 약속도 받았다. 또한 실제로 회의체를 구성해서 회의를 하기도 했다.

2) 운영방식 - 홍제동 기숙사를 가안으로

홍제동 기숙사의 경우 기본 기숙사 비를 24만원으로 책정하고 있다. 그러나 위의 소유형 주택협동조합 모델 2-2)에서 제시했던 것처럼 실상 운영비 자체는 7~12만 원 정도이다. 이 운영비에는 용역비 등이 포함되어 있는데, 청년들이 협동조합 방식으로 직접 청소, 방범 등을 해결할 수 있다면 더 저렴한 가격에 생활이 가능할 것이다.  뿐만 아니라 가격의 영역이 아닌 생활의 질과 관련해서도 기숙사생의 교류 및 문화행사 등을 함께 기획함으로서 다양한 경험을 할 수 있는 공간으로 만들어나갈 수 있을 것이다.

3) 기대효과

기존의 기숙사의 경우 사감의 지도 아래, 사생들은 수동적으로 그 공간에서 거주하는 역할만을 감당할 수 있었다. 사생회 등의 시스템이 있었지만, 그 역시 일정수준 이상의 주체성을 부여할 수는 없었다. 운영협동조합의 방식을 채택한다면, 1년 혹은 2년의 기간 동안 그저 기숙사라는 공간에서 살다가 나오는 수준이 아니라, 그 경험을 바탕으로 이후 생활에서 사회적 경제, 즉 함께 살아간다는 것의 의미에 대해서 몸소 경험할 수 있게 될 것이다. 돈이 개인의 영역이 아닌 공동의 영역에서 더 가치 있게 활용될 수 있음을 경험하는 것은 이후 모든 영역에서 협동과 상생에 대해서 더욱 자연스럽게 의미부여할 수 있도록 하는데 큰 도움이 될 것이다.

4. 주택협동조합을 운영해나가기 위한 기반활동

주택협동조합을 운영해나가기 위해서 기반을 다질 수 있는 활동들을 진행, 계획 중에 있다. 정책적인 제안들 및 청년들의 목소리를 모아낼 수 있는 장을 만들고 있다.

- 집 없는 청년들의 천인공노 프로젝트 : 청년의 방식으로 재기발랄하게 플래시몹, UCC, 100인의 영상으로 주거권을 선언한다. “집은 돈벌이 수단이 아니다. 청년에게 집을 달라”

- 민달팽이 지수 조사 : 현재 청년들의 주거 현실을 나타내는 조사 자료가 없다. 그러니 우리가 만들려고 한다. 50여개의 설문조사 문항을 가지고 9개 구의 대학들을 직접 방문하고, 인터넷을 통해서 설문조사를 진행했다.

- 정책협약식 : 기숙사 확충, 민간임대 시장 견제, 주택협동조합 지원법 등을 정책으로 만들어낼 수 있는 활동을 준비 중이다.

- 교육사업 세미나 : Focus Group Interview, 주거현실 공유 간담회, 주거권 교양 등 현실을 바로 알고 청년들이 이해할 수 있도록 하는 활동 들.

- 조합원 모집 : 실제로 주택협동조합을 함께 시도해 볼 청년들을 모집할 계획이다.

- 협동조합 모델 연구 : 아직은 한국의 상황에 맞는 협동조합 모델이 더 연구될 필요가 있다. 연구를 통해 시행착오를 극복하고 진정한 대안을 찾아보고자 한다.